<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre> Onderwerp:
 Ruimtelijke Plankaders voor de herontwikkeling van de deelgebieden Beekstraat-noord
 en Aan de Platz in de kern Schinveld.


 Vergaderdatum:        17 september 2025         Registratienr:   Z/25/25512 391795


 Portefeuillehouder:   H. Reijnders              Steller:         Knibbeler, Ellen
                                                                  Wierts, Miel
                                                                  Meisen, Harald



Aan de Raad

 Voorstel:
 In te stemmen met de ruimtelijke plankaders voor de herontwikkeling van de
 deelgebieden Beekstraat-Noord en Aan de Platz te Schinveld, op basis van de
 Omgevingswet en de door de Raad vastgestelde lijst voor bindend advies.


Samenvatting:
Het voorstel omvat het vaststellen door uw Raad van de ruimtelijke plankaders
voor de samenhangende herontwikkelingslocaties Beekstraat-noord en Aan de
Platz, resp. de deelgebieden II en III van het Masterplan 2.0 Centrum Schinveld.
Deze plankaders borgen een evenwichtige inpassing van de beoogde
herontwikkeling in de bestaande ruimtelijke en sociale omgeving, gelden als
leidraad bij de uit te schrijven tender en vormen de basis voor de planologische
inbedding.


Inleiding:
In het Masterplan 2.0 Centrum Schinveld is de ambitie vastgelegd om het
kernwinkelgebied in Schinveld compacter te maken en te concentreren rondom de
Bleekplaats.
Om de hieruit voortvloeiende transformatie-opgave van een retail-bestemming naar
wonen in delen van de Beekstraat te kunnen realiseren is vervangende nieuwbouw
voorzien in de deelgebieden II en III.
Alle voor de samenhangende herontwikkeling benodigde gronden met opstallen aan
de Beekstraat, huisnrs. 1, 3, 5 en 7 (deelgebied II) en Beekstraat nr. 6, 8 en 10,
zijn inmiddels in gemeentelijk bezit. Deze eigendomssituatie, verworven met inzet
van de toegekende subsidies uit het Volkshuisvestingsfonds voor deelgebied II
(VHF-1) en de Regiodeal en de Impulsaanpak Winkelgebieden voor deelgebied III,
biedt voldoende perspectief om het plan- en selectieproces voor de herontwikkeling
met urgentie in gang te zetten.

Ruimtelijke plankaders:
Voor de beoogde nieuwbouw zijn inmiddels de ruimtelijke plankaders nader
uitgewerkt. De herontwikkeling van beide deelgebieden door één nog te selecteren
marktpartijen vraagt immers aan de voorkant om heldere stedenbouwkundige
uitgangspunten, die mede ten grondslag kunnen worden gelegd bij de selectie van
de marktpartij en aan de nog te volgen planologische procedures.




                                                                                     1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Voor de specifieke ruimtelijke plankaders wordt kortheidshalve verwezen naar
bijgevoegde presentatie en toelichting “Doorontwikkeling Deelgebied II en III
(bijlage 1).
In deze notitie worden de kaders aangegeven v.w.b. de stedenbouwkundige
contouren incl. de bouwvlakken en bouwvolumes, de gewenste beeldkwaliteit en
materialisering in relatie tot de deels monumentale en historische omgeving, het
mogelijke bouwprogramma, een circulaire bouwwijze en een vergroende
woonomgeving met het bewoners-parkeren op eigen terrein.
Het totale bouwvolume omvat (indicatief) 11+9 appartementen en 2x2
grondgebonden (starters-) woningen. Het uiteindelijke woonprogramma zal in
overleg met de risicodragende ontwikkelende marktpartij worden bepaald,
afhankelijk van de afzetbaarheid in relatie tot de vraag uit de markt.

Procedurele aspecten:
Op de ontwikkellocaties rust momenteel de enkelbestemming Centrum 2
(Beekstraat-nrd.) en centrum 1 (Aan de Platz) en de dubbelbestemming
Archeologisch attentiegebied.
De beoogde ontwikkeling is, onder meer vanwege het aantal woningen, de
bebouwings- rooilijnen, goothoogte en de dakvorm op grond van het geldend
ruimtelijk kader voor beide locaties niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling
mogelijk te maken, dient derhalve door de ontwikkelende partij op basis van de
definitieve bouwplannen voor de afwijkende onderdelen een omgevingsvergunning
voor een buitenplanse omgevingsplan-activiteit (BOPA) te worden aangevraagd. De
uiteindelijke omgevingsvergunning staat open voor bezwaar en beroep.
In dit proces dient de Raad een definitief bindend advies af te geven over het wel of
niet verlenen van de betreffende omgevingsvergunning.

Aan welke global goals draagt dit voorstel bij?
Dit voorstel draagt bij aan GG 11: steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig
en duurzaam. Het voorziet in adequate, veilige en betaalbare huisvesting.


Argumenten:
1.1  De beoogde ontwikkeling past binnen de vigerende beleidskaders:
     Beide samenhangende woningbouwplannen passen binnen het vastgestelde
     Masterplan 2.0 Kern Schinveld. Door toevoeging van passende woningen
     voor een brede doelgroep met een passende, kwalitatief hoogwaardige
     ruimtelijke inrichting dragen ze bij aan de noodzakelijke transformatie van
     de Beekstraat en gewenste versterking en opwaardering van het dorpshart
     van Schinveld.

1.2    Het vastleggen van plankaders biedt handvatten voor sturing:
       De voorgestelde plankaders zijn in samenspraak met de dorpsbouwmeester
       opgesteld, afgestemd op de kenmerken van de locatie. Ze sluiten aan bij de
       ambities uit het gemeentelijk beleid, waaronder het gemeentelijk
       woonprogramma, de omgevingsvisie vanuit het Masterplan 2.0 Kern
       Schinveld en de duurzaamheidsdoelstellingen.
       Met de uitgewerkte plankaders kan maximale sturing worden gegeven aan
       de verdere planontwikkeling door marktpartijen.

1.3    Er is een breed draagvlak voor de beoogde ontwikkeling bij de omgeving:
       De stedenbouwkundige planopzet voor beide deelgebieden is op 03-02-2025
       aan de direct-omwonenden en vervolgens in de diverse overleggremia van


                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>         het Masterplan 2.0 en bij de gehouden brede info-avond voor de inwoners
         van Schinveld op 03-07-2025 gepresenteerd en positief ontvangen.

1.4      Woningbouwprogramma:
         Het woningbouwprogramma omvat circa 24 wooneenheden.
         Het betreft woningen in de (betaalbare) koopsector en/of (deels) in de
         middenhuur.
         Hierbij geldt voor de ontwikkelaar de voorwaarde, dat er in het te realiseren
         bouwvolume minimaal 2 starterswoningen worden opgenomen.
         In combinatie met het goedgekeurde bouwplan van Weller op de hoek
         Beekstraat/ President Rooseveltstraat (2x8 appartementen in de sociale
         huur) worden aldus 40 woningen voor een brede doelgroep voor jong en oud
         in de kern van Schinveld gerealiseerd.

1.5      Het vaststellen van de ruimtelijke kaders is een Raadsbevoegdheid:
         Voor de uiteindelijke bouwplannen is een omgevingsvergunning vereist.
         Deze omgevingsvergunning kan worden verleend met een Buitenplanse
         Omgevingsplan-activiteit (BOPA). In dit proces dient de Raad volgens de
         Omgevingswet en de door de Raad vastgestelde lijst voor bindend advies
         (meer dan 12 woningen binnen de bebouwde kom) een bindend advies af te
         geven (art. 16.15a lid b onder 1 sub 1). Het onderschrijven van de
         ruimtelijke plankaders door de Raad biedt waarborgen aan marktpartijen.

1.6      De ruimtelijke kaders vormen de planologische basis:
         Met de vaststelling van ruimtelijke kaders voor de herontwikkeling van de
         twee samenhangende locaties Beekstraat-noord en Aan de Platz in de kern
         van Schinveld wordt de planologische basis gelegd voor de verdere
         uitwerking van de woningbouw-ontwikkeling. Door deze kaders vroegtijdig
         vast te stellen, wordt duidelijkheid geboden aan potentiële initiatiefnemers
         en aan bewoners en andere belanghebbenden.


Kanttekeningen en risico’s:
   1. De beoogde plantontwikkeling kent een aanzienlijk risicoprofiel:
      Het investeringsklimaat in de Beekstraat staat stevig onder druk. Uit de nog
      uit te schrijven tender zal moeten blijken of en onder welke condities
      risicodragende markt-partijen bereid zijn om in te schrijven.
      De stevige prijsontwikkelingen in de bouwwereld in combinatie met het
      gewenste bouwvolume en gestelde kwaliteitseisen voor beide bouwlocaties
      zet de realisatie van afzetbare betaalbare woningen als ook de
      grondopbrengst onder druk.

      2. De beoogde planontwikkeling kent eveneens procedurele risico’s:
         De nog te volgen planologische procedures staan nog open voor beroep en
         bezwaar en of planschadeclaims. Een bezwaarprocedure zal alsdan laat in
         het planproces leiden tot vertraging in de start van de uitvoering. Om de
         kans hierop te beperken zal er voor elk van de deelgebieden een separate
         procedure worden gevolgd.

      3. Aan de beoogde planontwikkeling zijn subsidievoorwaarden verbonden:
         Voor beide woningbouwlocaties zijn subsidies toegekend, specifiek voor de
         verwerving en sloop van het huidige vastgoed. Aan deze subsidies zijn
         uitvoeringstermijnen verbonden. De bouwlocatie Aan de Platz dient voor


                                                                                        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>       eind december2028 te worden opgeleverd, de locatie Beekstraat-noord voor
       eind december 2031.
       Beide termijnen gelden als resultaatverplichting.

Financiën:
Aan het onderhavige voorstel sec zijn geen directe financiële consequenties
verbonden.
In de raadsvergadering van 04-02-2025 heeft uw Raad de gewijzigde
projectbegroting Masterplan 2.0 vastgesteld. Beide onderhavige deelgebieden
vormen onderdeel van deze gebiedsexploitatie. Rekening houdende met de
toegekende subsidies en de gecalculeerde grondopbrengsten is momenteel nog
steeds sprake van sluitende grondexploitaties voor beide deelgebieden.

Vervolgtraject en verantwoording:
Indien uw Raad kan instemmen met de voorliggende ruimtelijke kaders zal het
College de uitvraag (tender) uitwerken en in de markt zetten, naar verwachting in
Q-4 2025. Zodra de resultaten bekend zijn vindt terugkoppeling naar de Raad
plaats.
Parallel aan dit traject zal worden overgegaan tot gefaseerde sloop van de huidige
bebouwing, zodra de nog zittende huurders zijn overgeplaatst.

Communicatie:
De voorgestane planopzet voor de herontwikkeling van de twee samenhangende
locaties Beekstraat-noord en Aan de Platz is op 16-01-2025 gepresenteerd in een
vertrouwelijke bijeenkomst met de Raad en vervolgens ook naar de buurt en de
verschillende overleggremia van het Masterplan.
De communicatie over het vervolgtraject zal op dezelfde wijze en de gebruikelijke
kanalen worden gecontinueerd.


Bijlage:

   1. Plankaders: Doorontwikkeling Deelgebieden II en III d.d. 01-08-2025;
      Z/25/215512 391793
   2. Concept-raadsbesluit; Z/25/215512 391796




Burgemeester en wethouders van Beekdaelen,

De secretaris,                                  De burgemeester,




Mevr. Mr. S.M.J. Troisfontaine                  Dhr. ing. E. Geurts




                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>