<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                 RAPPORT
                 Haalbaarheidsstudie dorpshuis
                 Ottoland
                 Gemeente Molenwaard

                 versie: definitief
                 27 september 2018




Hakgriend 18 │3371 KA Hardinxveld-Giessendam │T. 0184 616544 │www.synarchis.nl │info@synarchis.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

                                                       pagina:
    Inleiding                                                1
    Opbouw rapportage                                        1
    Analyse dorpshuis Ottoland                               2
    Maatschappelijke waarde                                  2
    Beheer en exploitatie                                    4
    Economische waarde                                       5
    Marktverkenning                                          6
    Scenario’s                                               8
    Basis scenario: instandhouding huidige dorpshuis         8
    Plus scenario: aanpassen huidige dorpshuis               9
    Alternatief scenario: nieuwe locatie dorpshuis           9
    Toekomstperspectief                                     12
    Afwegingskader                                          12
    Voorkeursvariant                                        13
    Vervolgactie                                            14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                           1




              Inleiding
De gemeente Molenwaard is op zoek naar een toekomstbestendige dorpshuisfunctie in Ottoland op een
geschikte locatie en in een geschikte vorm. De toekomst van het dorpshuis Ottoland, met als primair
verzorgingsgebied de kern Ottoland met 970 inwoners, wordt al jaren bediscussieerd. Door Stichting
Dorpshuis Ottoland is een aanvraag gedaan voor uitbreiding van het huidige dorpshuis. Tegelijkertijd zijn er
zorgen over de sluitende exploitatie van het dorpshuis en leeft de vraag of het huidige dorpshuis past in een
compacte woonomgeving.

Begin 2018 zijn er spelregels opgesteld omtrent eigendom, exploitatie en beheer van de dorpshuizen in
Molenwaard, vooruitlopend op de toekomstige harmonisatie. Met inachtneming van deze spelregels, het
ontbreken van een sluitende exploitatie van dorpshuis Ottoland is de volgende onderzoeksvraag
geformuleerd:

Stel door middel van co-creatie realistische scenario’s op voor de functies, de locatie en de exploitatie van een
dorpshuis in Ottoland.

Voor de beantwoording van bovenstaande onderzoeksvraag worden de volgende drie scenario’s uitgewerkt:
1. Basis scenario: instandhouding van het huidige dorpshuis met de gewenste maatschappelijke functie en
   met een sluitende exploitatie.
2. Plus scenario: het aanpassen, uitbreiden en/of vernieuwen van de functie van het huidige dorpshuis met
   een sluitende exploitatie.
3. Alternatief scenario: ontwikkeling van een dorpshuis met de gewenste maatschappelijke functie en met
   een sluitende exploitatie op de huidige locatie (aanpassing bestaande dorpshuis) of op een nieuwe locatie.


              Opbouw rapportage
De rapportage start met een analyse van het huidige dorpshuis. Hierbij wordt ingegaan op de maatschappelijke
en economische waarde, de functies, het beheer en de exploitatie van het dorpshuis. Het hoofdstuk sluit af
met een korte marktverkenning van de overige voorzieningen in Ottoland.

Daarna worden de drie scenario’s uitgewerkt, waarbij de elementen uit de analyse terug komen. Interviews
met betrokkenen, zoals de stichting, pachter, wethouders, inwoners van Ottoland en de klankbordgroep
worden in de verschillende analyses en in het uiteindelijk advies meegenomen. De rapportage eindigt met het
toekomstperspectief voor het dorpshuis Ottoland waarin een afwegingskader wordt gegeven om te komen tot
een scenariokeuze.




                                                                                                27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                        2




              Analyse dorpshuis Ottoland
In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het huidige dorpshuis Ottoland. Er wordt ingegaan op de
maatschappelijke en economisch waarde en de wijze waarop het beheer en de exploitatie nu geregeld is.


              Maatschappelijke waarde
De maatschappelijke waarde van een dorpshuis kan worden bepaald aan de hand van de activiteiten die er
plaatsvinden. Binnen de gemeente Molenwaard is in eerdere fases gesproken over een aantal
maatschappelijke randvoorwaarden waar een dorpshuis aan moet voldoen, namelijk:
• Minimaal 3 maatschappelijke activiteiten per week per ruimte.
• Minimaal 3 lokale verenigingen.
• Een toegankelijke ontmoetingsfunctie.

De beheerder van dorpshuis Ottoland heeft het activiteitenrooster van een gemiddelde maand (maart) in 2018
aangeleverd. De activiteiten zijn in onderstaande tabel weergegeven met onderscheid tussen het type
activiteit, herkomst van de organisator (Ottoland, Molenwaard of extern) en waar bekend het aantal bezoekers.

                     Activiteitenrooster dorpshuis Ottoland
                                                                        Aantal
Datum             Activiteit                       Herkomst             bezoekers
  do 1 maart      -
  vr 2 maart      Verjaardag                       Molenwaard
  za 3 maart      Koor                             Molenwaard                  93
  zo 4 maart      -
 ma 5 maart       -
  di 6 maart      -
 wo 7 maart       -
  do 8 maart      Ouderengroep maaltijd            Ottoland/Goudriaan          56
  vr 9 maart      Verjaardag                       Ottoland
 za 10 maart      -
 zo 11 maart      -
 ma 12 maart      Vergadering SDO                  Ottoland
 di 13 maart      -
 wo 14 maart      Vergadering gemeente             Molenwaard                   6
 do 15 maart      -
 vr 16 maart      Theater CPJ                      Molenwaard
 za 17 maart      Theater CPJ                      Molenwaard
 zo 18 maart      -
 ma 19 maart      -
 di 20 maart      Zonnebloem spelletjes            Molenwaard                 100
 wo 21 maart      Vergadering beleggersclub        Ottoland
 do 22 maart      -
 vr 23 maart      Jubileum                         Ottoland                    30
 za 24 maart      -
 zo 25 maart      -
 ma 26 maart      -
 di 27 maart      Zonnebloem activiteit            Molenwaard                  60
 wo 28 maart      Ontbijt Chr. Ondernemers         Molenwaard                 150
                  Verjaardag                       Ottoland
  do 29 maart     Vergadering klankbordgroep       Ottoland
  vr 30 maart     -
  za 31 maart     Jubileum                         Extern                      80


                                                                                             27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                          3


Analyse activiteitenrooster:
• De analyse richt zich op de maand maart. Dit is een gemiddelde maand in het jaar zonder vakanties of
   andere bijzondere feestdagen. Afhankelijk van de maand kunnen er meer of minder activiteiten
   plaatsvinden. Onze ervaring is dat de maand maart over het algemeen een reëel beeld schetst van het
   aantal activiteiten in een accommodatie.
• De activiteiten in het rooster hebben niet allemaal een maatschappelijk karakter. De feesten en jubilea zijn
   vooral privégelegenheden van de organisatoren. Een aantal activiteiten vallen in een grijs gebied. Denk
   aan de uitvoering van het toneelgezelschap CPJ. De repetities van het toneelgezelschap vinden niet in
   Ottoland plaats, het CPJ doet voornamelijk het dorpshuis aan als één van de locaties waar een uitvoering
   wordt gegeven. Het heeft wel een openbaar karakter, in tegenstelling tot de feesten en jubilea. De
   vergaderingen van stichtingen, klankbordgroep etc hebben wel een maatschappelijk karakter, hetzelfde
   geldt voor de activiteiten van de Zonnebloem of de maaltijd met de ouderengroep.
• Uit het rooster is op te maken dat er niet wekelijks drie maatschappelijke activiteiten in het dorpshuis
   plaatsvinden. In twee van de vier volledige weken van maart vinden er drie maatschappelijke activiteiten
   plaats (inclusief CPJ). In de andere twee weken wordt dit aantal niet gehaald.
• Er zijn meerdere maatschappelijke organisaties actief in het dorpshuis, maar dit zijn niet allemaal lokale
   (uit Ottoland) organisaties. Zo zijn de Zonnebloem, de gemeente Molenwaard en Christelijke ondernemers
   geen lokale (Ottolandse) organisaties, ondanks dat de activiteiten een maatschappelijk karakter hebben.
   De beleggingsclub, oranjevereniging, speeltuinvereniging en ijsclub, zijn wel organisaties die als lokaal
   aangemerkt kunnen worden. Deze organisaties maken enkele keren per jaar gebruik van het dorpshuis.
• Het dorpshuis is alleen open op het moment dat er activiteiten plaatsvinden. Het dorpshuis heeft geen
   algemeen toegankelijke ontmoetingsruimte waar inwoners van het dorp op ieder moment naar binnen
   kunnen lopen (‘huiskamerfunctie’). Vanuit de beheerder wordt aangegeven dat dit voor haar geen
   rendabele activiteit is en de kosten voor het openhouden van de accommodatie niet opwegen tegen de
   inkomsten van de enkele kop koffie die wordt verkocht.

Inwonersbijeenkomsten
Op woensdag 11 juli en dinsdag 18 september 2018 hebben er inwonersavonden plaatsgevonden in het
dorpshuis Ottoland, waarbij de toekomst van het dorpshuis is besproken (het andere thema van de avonden
betreft de woningbouwontwikkelingen in Ottoland).

Tijdens de eerste bijeenkomst van 11 juli is aan de aanwezigen gevraagd wat men graag aan het dorpshuis
wil behouden, wat er verbeterd kan worden en welke bijdragen bewoners zelf kunnen leveren. In onderstaande
tabel zijn de uitkomsten van deze inwonersavond samengevat weergegeven.

 Behouden            Er is breed draagvlak voor het behouden van het dorpshuis als neutrale plek voor
                     (dorps)bijeenkomsten als bruiloften, verjaardagen, condoleances. Koningsdag en
                     Sinterklaas. Zonder dorpshuis verliest Ottoland een plek waar lief en leed gedeeld
                     kan worden
 Verbeteren          Inrichting/indeling: meer gezelligheid creëren voor kleine groepen
                     Activiteiten: meer sport-/beweegactiviteiten, biljart, vakantieactiviteiten
                     Organisatie: betere afstemming met andere aanbieders van ruimte (Schaapskooi,
                     Regthuis, Notenhoeve)
                     Parkeren: te weinig parkeergelegenheid in directe omgeving (problematisch bij
                     veel bezoekers van buiten Ottoland)
                     Overlast: (disco)feesten voor jongeren (spelregels opstellen en handhaven mbt
                     alcoholgebruik en sluiting)
 Zelf bijdragen      Mensen zijn (zeer) tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening. Soms wordt
                     aangegeven dat de prijs een drempel vormt voor het geven van een feest. Zelf
                     cateren zou de prijs kunnen drukken. Een enkeling geeft in overweging het beheer
                     in handen van inwoners (vrijwilligers) te leggen om daarmee de betrokkenheid te
                     vergroten (zoals in Goudriaan)




                                                                                               27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                           4


Tijdens de tweede bijeenkomst van 18 september is dieper ingegaan op alternatieve locaties voor het
dorpshuis. In het bijzonder is aan de inwoners van Ottoland gevraagd wat de voor- en nadelen zijn van het
dorpshuis op de huidige locatie of in een alternatieve locatie. In het bijzonder zijn het Regthuis en de
Schaapskooi genoemd.

Tijdens de tweede inwonersbijeenkomst is het beeld bevestigd dat de inwoners van Ottoland veel belang
hechten aan het dorpshuis. Vooral bij de oudere generatie was er veel persoonlijke betrokkenheid bij het
dorpshuis, omdat men zelf geïnvesteerd had tijdens de realisatie of betrokken was in het stichtingsbestuur.
De Schaapskooi werd door menigeen niet als een serieus alternatief voor het dorpshuis gezien, voornamelijk
omdat het maar een beperkt deel van het jaar toegankelijk is. Het Regthuis is geschikt als woonkamerfunctie,
maar biedt geen mogelijkheden voor grotere bijeenkomsten, zoals bruiloften of jubilea. Als alternatieve locatie
voor bijvoorbeeld disco’s werd de aula van het Wellant-college genoemd. Een zorg met betrekking tot het
huidige dorpshuis is het steeds commerciëlere karakter, waarbij het meer als zalencentrum fungeert dan als
dorpscentrum. Het terugbrengen van de maatschappelijke functie in het huidige dorpshuis heeft de voorkeur.

Conclusie maatschappelijke waarde
Wanneer gekeken wordt naar de eerder geformuleerde uitgangspunten, voldoet het dorpshuis Ottoland hier
niet volledig aan. Vooral het gebrek aan een toegankelijke ontmoetingsruimte strookt niet met de
maatschappelijke waarde die de gemeente Molenwaard aan de dorpshuizen toekent. Een veel gehoorde
opmerkingen met betrekking tot het dorpshuis, is dat het commercieel geëxploiteerd wordt en de nadruk ligt
op feesten en partijen en niet zozeer op maatschappelijke activiteiten. Het activiteitenrooster laat een
gevarieerd beeld zien waarbij er zowel verjaardagen en jubilea plaatsvinden als meer maatschappelijke
activiteiten.

Uit de gesprekken met inwoners van Ottoland ontstaat het beeld dat ook de feesten en jubilea een belangrijke
functie zijn van het dorpshuis. Het is één van de weinige plekken in het dorp waar je een grotere activiteit kunt
organiseren. Een plek waar lief en leed gedeeld kan worden. Hierbij moet opgemerkt worden dat dit vooral
geldt voor de feesten en jubilea die georganiseerd worden door inwoners van Ottoland. Het gebruik van het
dorpshuis voor feesten door inwoners van buiten Ottoland of zelfs buiten Molenwaard draagt niet bij aan de
maatschappelijke waarde van het dorpshuis voor de inwoners van Ottoland. Andere locaties voor het
dorpshuis zoals het Regthuis of de Schaapskooi worden niet als volwaardig alternatief gezien. In beide
accommodaties kunnen niet alle activiteiten die nu in het dorpshuis plaatsvinden worden georganiseerd.


              Beheer en exploitatie
Het dorpshuis Ottoland is eigendom van de Stichting Dorpshuis Ottoland (SDO). De stichting verpacht de
exploitatie van het dorpshuis aan een beheerder. De SDO heeft als voornaamste taak het in standhouden van
het gebouw, inclusief het eigenaarsonderhoud. De SDO heeft geen lange termijn visie op de maatschappelijke
waarde van het dorpshuis en de mogelijkheden van de stichting om hier een rol in te spelen.

De exploitatie van het dorpshuis is door de SDO verpacht aan een beheerder. In afspraken tussen stichting
en beheerder is opgenomen dat het dorpshuis altijd ruimte moet bieden aan een aantal maatschappelijke
organisaties. Verder is de beheerder vrij om een eigen invulling te geven aan het dorpshuis. In de praktijk
betekent dit dat er voornamelijk commercieel interessante activiteiten plaatsvinden. Op de website van het
dorpshuis wordt het dorpshuis aangeprezen als locatie voor feesten en partijen en niet zozeer als een
maatschappelijke voorziening met bijbehorende programmering. De huidige beheerder doet dit al 14 jaar,
vanuit de SDO wordt iedere vijf jaar het contract verlengd. Het huidige contract met de beheerder loopt tot
2020.

Tijdens de inwonersbijeenkomst zijn verschillende geluiden opgetekend met betrekking tot de huidige
exploitatie van het dorpshuis. Enerzijds zijn mensen tevreden over de kwaliteit die de huidige beheerder levert.
Anderzijds is aangegeven dat de prijzen een drempel kunnen vormen voor het organiseren van activiteiten in
het dorpshuis.




                                                                                                27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                          5


Conclusie beheer en exploitatie
Het eigendom en de verantwoordelijkheden die hierbij horen vallen onder de Stichting Dorpshuis Ottoland. Dit
is in lijn met de gemeentelijke voorkeur waarbij het eigendom van de accommodatie bij het maatschappelijk
initiatief ligt. De volledige exploitatie van het dorpshuis is door de SDO uitbesteed aan een pachter, die een
aantal maatschappelijke activiteiten faciliteert maar verder voornamelijk commerciële activiteiten organiseert.
Er is geen sprake van een exploitatie die wordt uitgevoerd voor en door mensen uit de gemeenschap.


              Economische waarde
De SDO heeft in 2017 negatief een exploitatieresultaat geboekt. Na het afschaffen van de gemeentelijke
subsidie zijn er geen extra inkomsten gegenereerd om dit tekort aan te vullen. In onderstaand overzicht is de
exploitatiebegroting van dorpshuis Ottoland weergegeven voor de jaren 2014 t/m 2017.

                                                 2014         2015         2016        2017
Opbrengsten
Pacht                                      € 4.691 € 6.250             € 6.375     € 6.503
Subsidie gemeente                          € 16.580 € 14.580           € 8.770     €    -
Huur gebruik dorpshuis gemeente            €    700 € 3.570            € 3.677     € 1.879
Fondsenwerving                             €    950 €    750           €    600    € 1.550
Rentebaten                                 € 1.608 € 2.159             € 1.684     €    955
TOTAAL                                     € 24.529 € 27.309           € 21.106    € 10.887

Kosten
Afschrijvingen                             € 6.122 € 4.693             € 4.563     € 4.533
Verzekeringen                              € 2.313 € 2.176             € 2.204     € 2.359
Onroerende zaak belasting                  €    849 €    907           €    897    €    893
Erfpacht                                   €    383 €    383           €    383    €    383
Klein onderhoud                            €    281 €    851           €    403    €    730
Dotatie voorziening groot onderhoud        € 15.000 € 15.000           € 8.800     € 2.500
Kleine inventaris                          €    -    €     41          €    -      €    -
Onderhoud inventaris                       €      85 € 1.003           €    -      €    -
Bestuurskosten                             €    109 €    150           €      25   €    -
Architectkosten                            €    -    €   -             €    -      € 2.469
Bankkkosten/rentelasten                    €    111 €    149           €    135    €    131
Onvoorzien                                 €    -    €   -             €    -      €    -
TOTAAL                                     € 25.253 € 25.353           € 17.410    € 13.998

Exploitatieresultaat                       €     -724 €      1.956 €      3.696 € -3.111

Analyse exploitatieresultaat:
• De gemeentelijke subsidie is vanaf 2016 stopgezet. In 2016 heeft het dorpshuis nog een eenmalige
   subsidie ontvangen van bijna € 9.000,- om het exploitatietekort te dichten. In 2017 heeft de stichting geen
   subsidiebijdrage van de gemeente meer ontvangen.
• Met het wegvallen van de subsidie van de gemeente en de terugval in gebruik van het dorpshuis door de
   gemeente zijn in 2017 de inkomsten in een jaar tijd bijna gehalveerd.
• De jaarlijkse pacht die wordt doorgerekend aan de beheerder bedraagt circa € 6.500,-. Alle overige
   inkomsten en uitgaven gerelateerd aan activiteiten in het dorpshuis zijn voor de pachter.
• Door de teruglopende opbrengsten is de jaarlijkse dotatie voor groot onderhoud de afgelopen jaren naar
   beneden bijgesteld (van € 15.000,- in 2014 en 2015 tot € 2.500,- in 2017).
• In totaal heeft de stichting circa € 215.000,- in kas voor groot onderhoud, vervangingen en investeringen.
• In 2017 zijn er architectkosten gemaakt voor het ontwerp van een uitbreiding van het huidige dorpshuis.
   De SDO heeft besloten om deze plannen niet verder te ontwikkelen.
• Ondanks de drastische beperking van de dotatie voorziening groot onderhoud is in 2017 sprake van een
   exploitatietekort van ruim € 3.000,-. Onder de huidige omstandigheden is derhalve geen sprake van een
   gezond financieel toekomstperspectief.

                                                                                               27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                        6




Conclusie economische waarde
Met het wegvallen van de gemeentelijke subsidie zijn de inkomsten van de SDO fors gedaald. De stichting
heeft dit opgevangen door de dotatie voor het groot onderhoud flink naar beneden bij te stellen. Dit houdt op
de langere termijn geen stand. Momenteel heeft de stichting nog een flink eigen vermogen waar
onderhoudskosten uit kunnen worden bekostigd, maar met een lage jaarlijkse dotatie zal dit op termijn
problemen gaan opleveren.

Op dit moment wordt er niet geïnvesteerd in het dorpshuis vanwege het onzekere toekomstperspectief.
Wanneer ervoor wordt gekozen om het huidige dorpshuis te handhaven, zal er een oplossing gevonden
moeten worden voor het structurele tekort. In hoofdstuk 3 wordt hier verder op ingegaan.


              Marktverkenning
Ottoland is een kern binnen de gemeente Molenwaard. Het is een uitgestrekt dorp met twee belangrijke wegen
waar de meeste woningen en ondernemingen zijn gevestigd. Aan de hoofdweg door Ottoland ligt het dorpshuis
en zijn meerdere voorzieningen aanwezig waar activiteiten worden georganiseerd. De belangrijkste
accommodaties zijn in onderstaande afbeelding weergegeven.




In bovenstaande afbeelding is te zien dat er naast het dorpshuis nog drie accommodaties in de kern van
Ottoland liggen waar activiteiten plaatsvinden. Dit zijn de volgende accommodaties:
• De Notenhoeve is een boerderij waar ook diverse activiteiten mogelijk zijn zoals
    kanoën en polderspelen. Achter de boerderij is een ontvangstruimte aanwezig
    met een eigen keuken die apart gehuurd kan worden. De lage kosten voor de
    huur van de ontvangstruimte en de mogelijkheden om er zelf eten en drinken
    mee te nemen, zorgt ervoor dat het gebouw regelmatig voor feesten en partijen
    gebruikt worden door de inwoners van Ottoland. Dit zorgt regelmatig voor
    geluidsoverlast in de omgeving. Het zijn activiteiten die ook in het dorpshuis
    kunnen plaatsvinden. Naar verwachting zal de Notenhoeve op termijn verhuizen
    en wordt de huidige locatie gebruikt als woningbouwlocatie.




                                                                                             27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                          7


•   De Schaapskooi ligt naast de Notenhoeve en bestaat uit een bezoekersruimte en
    een grote zaal die een deel van het jaar wordt gebruikt als schaapskooi, maar
    een deel van het jaar gehuurd kan worden voor evenementen, bruiloften etc.
    Daarnaast heeft de Schaapskooi 4 kamers als B&B en een apart vakantiehuisje
    dat verhuurd kan worden. Vanuit de Schaapskooi worden diverse activiteiten
    georganiseerd die te maken hebben met schapen, zoals lammetjesdag en een
    schapentrektocht. Voornamelijk de grote zaal vormt een concurrent met het
    Dorpshuis, wanneer deze gebruikt wordt voor bruiloften, feesten of markten.
•   Het Regthuis beschikt over een aantal kamers die verhuurd worden als B&B en
    beneden is een ruime zaal met keuken aanwezig waar diverse activiteiten
    plaatsvinden. De gemeente Molenwaard heeft het concept ‘huis van de Waard’
    geinitieerd. Een huis van de Waard is een woonkamer voor de gemeenschap,
    waar mensen binnen kunnen lopen voor een kop koffie en elkaar kunnen
    ontmoeten. Het Regthuis is het huis van de Waard voor Ottoland en Goudriaan.
    Iedere dinsdagochtend en donderdagmiddag vinden hier activiteiten plaats,
    waaronder een warme maaltijd op donderdagmiddag, spelletjes en taallessen.
    Daarnaast is het mogelijk om zelf activiteiten aan te dragen die vanuit het Regthuis kunnen worden
    georganiseerd. Achter het Regthuis ligt een grote moestuin waar mensen zelf groenten verbouwd, de
    ‘participatietuin’.

In de kern van Ottoland liggen twee kerken, de Hervormde Gemeente Ottoland en de Gereformeerde Kerk
Ottoland. Het kerkgebouw van de Hervormde Gemeente ligt direct naast het dorpshuis. Tegenover de kerk is
een kleine zaal gerealiseerd (‘de Arend’) die gebruikt wordt voor activiteiten vanuit de kerk zoals de
zondagsschool, vergaderingen van de vrouwenvereniging, bijbelkring etc. De Gereformeerde Kerk ligt naast
het Regthuis en heeft aan de achterzijde ook een aparte ruimte voor activiteiten, die regelmatig gebruikt wordt
door inwoners van Ottoland.

Conclusie marktverkenning
Ottoland is een dorp met circa 1.000 inwoners. Voor een dorp met deze omvang heeft het opvallend veel
voorzieningen waar activiteiten kunnen plaatsvinden. Op basis van de marktverkenning kan geconcludeerd
worden dat het aanbod aan accommodaties waar men elkaar kan ontmoeten, een feest kan organiseren of
een maatschappelijke activiteit kan plaatsvinden, groot is. Dit maakt het voor het dorpshuis lastiger om een
verbindende factor te zijn/te blijven in de gemeenschap van Ottoland.




                                                                                               27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                          8




              Scenario’s
Op basis van voorgaande analyses worden in dit hoofdstuk de drie eerder genoemde scenario’s verder
uitgewerkt. Per scenario worden de maatschappelijke, organisatorische en financiële consequenties voor het
dorpshuis uitgewerkt.

              Basis scenario: instandhouding huidige dorpshuis
Het basis scenario gaat uit van de huidige situatie, waarbij het dorpshuis in stand wordt gehouden, met de
gewenste maatschappelijke functie en een sluitende exploitatie.

De voorgaande analyse heeft uitgewezen dat de maatschappelijke waarde van het huidige dorpshuis niet
optimaal is. Er vinden onvoldoende maatschappelijke activiteiten plaats en een aantal belangrijke
maatschappelijke activiteiten vinden elders in Ottoland plaats (denk aan het Huis van de Waard in het
Regthuis). De nadruk in de exploitatie van het dorpshuis ligt op feesten en partijen die commercieel interessant
zijn, dit is het belangrijkste verdienmodel voor de pachter. Met het wegvallen van de gemeentelijke subsidie
komt het dorpshuis structureel geld tekort voor een sluitende exploitatiebegroting.

Kansen en randvoorwaarden
Om te komen tot een nieuwe situatie waarbij de maatschappelijke functie van het dorpshuis in ere wordt
hersteld en er een financieel duurzame situatie ontstaat zullen de volgende maatregelen genomen moeten
worden:
• De maatschappelijke functies in Ottoland dienen weer in het dorpshuis plaats te vinden. Er moeten
    afspraken gemaakt worden tussen gemeente, SDO en pachter over de maatschappelijke
    randvoorwaarden voor het in standhouden van het dorpshuis. Denk aan het verplaatsen van het Huis van
    de Waard naar het dorpshuis, afspraken over het aantal maatschappelijke activiteiten die in het dorpshuis
    moeten plaatsvinden en mogelijk de tarieven die voor deze maatschappelijke activiteiten gelden. Bij
    maatschappelijke activiteiten moet gedacht worden aan het accommoderen van lokale verenigingen, maar
    ook de bijeenkomstfunctie van inwoners van Ottoland bij belangrijke levensgebeurtenissen zoals
    bruiloften, jubilea en verjaardagen.
• Naast het maken van specifiekere maatschappelijke afspraken met de pachter bestaat er ook de
    mogelijkheid om het dorpshuis een aantal dagdelen direct aan het maatschappelijk initiatief te verhuren
    (op basis van sleutelverhuur) en hiermee uit de pachtovereenkomst te halen. Bijvoorbeeld de directe
    verhuur van het dorpshuis aan het Huis van de Waard op dinsdagochtend en donderdagmiddag. Op deze
    wijze hoeft de pachter hier geen extra kosten voor te maken, maar wordt het maatschappelijk gebruik
    gestimuleerd.
• Wanneer blijkt dat de nieuwe afspraken met de huidige pachter niet het gewenste effect heeft, ontstaat er
    over 2 jaar de kans om het dorpshuis op een volledig andere manier te exploiteren. In 2020 loopt het
    huidige contract met de pachter af en heeft de SDO de mogelijkheid om het dorpshuis volledig voor- en
    door het dorp te exploiteren, vergelijkbaar met de situatie in Goudriaan. Dit vraagt wel om meer inzet van
    de inwoners van Ottoland.
• Om het dorpshuis aantrekkelijk te maken voor kleinere groepen, zal er geïnvesteerd moeten worden in
    het interieur. Er zijn beperkte mogelijkheden om de zaal in meerdere zaaldelen te splitsen, maar door
    middel van verplaatsbare elementen is het mogelijk om hoekjes te creëren waar kleinere groepen gezellig
    kunnen zitten.
• De maatschappelijke randvoorwaarden hebben een negatief effect op de mogelijkheden om het dorpshuis
    commercieel te exploiteren. Om toch tot een sluitende exploitatiebegroting te komen, zal de gemeente
    een bijdrage moeten leveren. Een mogelijkheid is dat de gemeente 75% van de gemiddelde
    onderhoudskosten over vijf jaar aan de SDO vergoedt, zoals ook voorgesteld in het kader van de eerder
    opgestelde spelregels met betrekking tot de dorpshuizen. Deze bijdrage zorgt voor duidelijkheid bij alle
    betrokken partijen. De gemeente is er zeker van dat het gebouw in goede staat blijft bestaan, de SDO
    heeft haar handen vrij om zich meer te richten op de maatschappelijke waarde van het dorpshuis en er
    ontstaat een structurele oplossing voor het exploitatietekort.




                                                                                               27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                         9


Risico’s en aandachtspunten
Het doorvoeren van bovenstaande maatregelen voor een duurzame instandhouding van het huidige dorpshuis
kent een aantal risico’s/aandachtspunten:
• De afgelopen jaren is het gebruik van het dorpshuis door de inwoners van Ottoland afgenomen. Dit kan
    deels te maken hebben met de commerciëlere exploitatie van het dorpshuis, waardoor sommige inwoners
    zich minder thuis voelen in het dorpshuis. Anderzijds is er een bredere maatschappelijke ontwikkeling,
    waarbij mensen niet meer automatisch hun bruiloften en jubilea in het dorp vieren, maar op zoek gaan
    naar de beste locatie, ook wanneer deze zich buiten de gemeentegrenzen bevindt.
• De organisatie van het dorpshuis is ingericht op een professionele exploitatie, waarbij de pachter haar
    inkomen verdient met de exploitatie van het dorpshuis. Deze organisatievorm leent zich niet goed voor
    een laagdrempelige voorziening waar mensen zelf voor de catering zorgen. Bij de keuze voor scenario 1,
    is het risico dat inwoners van Ottoland er nog steeds voor kiezen om hun festiviteiten thuis of elders te
    vieren. Een oplossing hiervoor ligt in het deels direct verhuren van het dorpshuis aan maatschappelijke
    initiatieven. Een aantal dagdelen per week kunnen uit de pachtovereenkomst worden gehaald.
• Er zijn een beperkt aantal parkeerplaatsen voor het dorpshuis. Momenteel ervaart de omgeving een hoge
    parkeerdruk, wanneer er goed bezochte activiteiten in het dorpshuis plaatsvinden. Wanneer gekozen
    wordt voor het behouden van het dorpshuis op de huidige locatie, moet er een oplossing gevonden worden
    voor de parkeerproblematiek.

              Plus scenario: aanpassen huidige dorpshuis
Het aanpassen van het huidige dorpshuis is de afgelopen jaren onderwerp van gesprek geweest bij de SDO.
Het huidige dorpshuis bestaat uit één grote ruimte die niet opgedeeld kan worden in meerdere kleinere ruimtes.
Voor kleine groepen is het dorpshuis groot en minder gezellig. Op het moment dat er meerdere groepen
tegelijkertijd gebruik willen maken van het dorpshuis is dit niet mogelijk. Om deze beperkingen het hoofd te
bieden en daarmee een toekomstbestendig dorpshuis te realiseren heeft de SDO een ontwerp laten maken
voor een extra kleine zaal naast het huidige dorpshuis, die apart is te gebruiken.

Een bijdrage vanuit de gemeente Molenwaard is noodzakelijk om de aanpassing in het dorpshuis te realiseren.
Vanuit het college is aangegeven dat er geen politiek-bestuurlijk draagvlak meer is om te investeren in het
dorpshuis Ottoland. Daarnaast blijkt uit de bewonersavond, dat het draagvlak binnen Ottoland voor de
uitbreiding van het dorpshuis beperkt is. Deze twee ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de SDO uit eigen
beweging heeft besloten de aanpassing/uitbreiding van het dorpshuis niet verder uit te werken.

Op basis van het huidige activiteitenrooster en de exploitatiebegroting is een investering in een extra ruimte
aan of nabij het dorpshuis niet te verantwoorden. De kapitaallasten die horen bij een dergelijke investering
kunnen naar verwachting niet worden terug verdiend met de activiteiten die er plaatsvinden. Dit zal leiden tot
een groter exploitatieverlies dan nu het geval is. De consequentie van deze keuze is dat de functionele
beperkingen in het huidige dorpshuis blijven bestaan.


              Alternatief scenario: nieuwe locatie dorpshuis
Het laatste scenario gaat uit van het behoud van de dorpshuisfunctie op een alternatieve locatie. Bij een
alternatieve locatie kan gedacht worden aan nieuwbouw, of het gebruik van een bestaand gebouw als
dorpshuis. Met een primair verzorgingsgebied van circa 1.000 inwoners is het maatschappelijk en economisch
draagvlak om te investeren in een nieuwe accommodatie nihil. De (kapitaal-)lasten die met nieuwbouw
gepaard gaan, zullen naar alle waarschijnlijkheid niet opgebracht kunnen worden via de exploitatie van het
dorpshuis als een maatschappelijke voorziening.

Uit de marktverkenning is gebleken dat er in de kern Ottoland diverse accommodaties aanwezig zijn waar
activiteiten georganiseerd worden. In dit scenario wordt onderzocht of één of een combinatie van de bestaande
accommodaties geschikt is om de functie van dorpshuis te vervullen. In de marktverkenning is gekeken naar
de volgende accommodaties:
• Notenhoeve.
• Schaapskooi.
• Het Regthuis.


                                                                                              27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                        10


Het zaaltje bij de Notenhoeve is te klein om als volwaardig dorpshuis te dienen. Daarnaast zal de Notenhoeve
op korte termijn verhuizen en zal de locatie gebruikt worden voor woningbouw. Hiermee vervalt de Notenhoeve
als potentiele accommodatie voor het dorpshuis.

De Schaapskooi heeft een grote zaal waar momenteel bruiloften en grotere feesten en partijen worden
gehouden. De Schaapskooi is een deel van het jaar daadwerkelijk in gebruik als schaapskooi en kan op deze
momenten niet gebruikt worden als locatie voor activiteiten. De grote zaal van de Schaapskooi is voornamelijk
geschikt voor grootschalige activiteiten. Er is een ontvangst- en informatiecentrum aanwezig, waar de
eigenaren van de Schaapskooi momenteel eigen activiteiten organiseren voor toeristen.

Het Regthuis is een monumentale boerderij, waarvan het achterste gedeelte geschikt is gemaakt voor
activiteiten. Het Regthuis bestaat daarnaast uit een monumentale voorkamer waar een paar keer per jaar
huwelijken worden voltrokken, een woongedeelte en een tweetal appartementen die verhuurd worden. Het
Regthuis is nu in particulier eigendom.

De activiteitenruimte in het Regthuis wordt structureel verhuurd aan het Huis van de Waard. Het bestuur van
het Huis van de Waard organiseert iedere dinsdagochtend en donderdagmiddag activiteiten voor ouderen en
andere kwetsbare groepen in Ottoland en omgeving. Op dinsdagochtend komen hier circa 5 mensen op af.
Op donderdagmiddag wordt er een warme maaltijd geserveerd voor de aanwezigen, hier komen circa 12 tot
18 mensen op af.




Naast het Huis van de Waard wordt de activiteitenruimte ook gebruikt voor particulieren die een verjaardag of
bijeenkomst willen organiseren. De ruimte is geschikt voor maximaal 70 personen en is hiermee een stuk
kleiner dan het huidige dorpshuis. Het lage plafond zorgt voor een intieme sfeer, maar maakt de ruimte
ongeschikt voor grotere (dans)feesten. In de ruimte is een aparte keuken met alle voorzieningen waar de
gasten gebruik van kunnen maken. Gasten moeten zelf voor de catering zorgen, de eigenaresse van het
Regthuis verhuurt enkel de zaal.

De eigenaresse van het Regthuis heeft duidelijk aangegeven zelf geen interesse te hebben in het opzetten
van een dorpshuisfunctie. Vanwege haar leeftijd verwacht ze nog circa 5 jaar in het Regthuis te blijven wonen.
Ze stelt de activiteitenruimte beperkt beschikbaar voor verhuur, vanwege de werkzaamheden die aan de
verhuur verbonden zijn. Zonder reclame te maken zou ze naar verwachting de activiteitenruimte 8 keer per
maand kunnen verhuren.

Kansen en randvoorwaarden
De Schaapskooi en het Regthuis zijn twee accommodaties met de potentie om de functie van dorpshuis te
vervullen. Van deze twee accommodaties is het Regthuis het meest geschikt vanwege de continue
beschikbaarheid en de geschiktere ruimte voor vaak kleinere maatschappelijke activiteiten. Daarnaast heeft
het Regthuis al een belangrijke maatschappelijke functie als locatie voor het Huis van de Waard. Om de functie
van het dorpshuis in het Regthuis te vestigen moet aan de volgende randvoorwaarden worden voldaan:
• Het Regthuis is nu in particulier eigendom. Om de functie van het dorpshuis op korte termijn hier te
    huisvesten, moeten er afspraken gemaakt worden met de eigenaresse. Een essentieel onderdeel van
    deze afspraken betreft de organisatie van het dorpshuis. De verhuur en ingebruikgeving van de
    activiteitenruimte zal bij derden moeten worden neergelegd, bijvoorbeeld bij een stichting.
• Het Regthuis is onder andere populair onder de bewoners van Ottoland vanwege de mogelijkheid om je
    eigen catering te regelen. In het huidige dorpshuis wordt de catering professioneel geregeld, met de
    bijbehorende kosten. Voor de toekomst van het Regthuis als dorpshuis moet een keuze worden gemaakt


                                                                                              27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                       11


    hoe hiermee om wordt gegaan. De mogelijkheid om eigen catering te regelen draagt bij aan de
    laagdrempeligheid van het Regthuis en is daarom de moeite waard om te behouden.
•   Voor grotere feesten of dansfeesten met luide muziek is het Regthuis niet geschikt. Tot op zekere hoogte
    is het de vraag in hoeverre dergelijke activiteiten door een dorpshuis geaccommodeerd moeten worden.
    De Schaapskooi zou een alternatieve locatie in Ottoland kunnen zijn voor de grotere evenementen. Uit de
    inwonersavond werd ook de aula van het Wellant college genoemd als mogelijke locatie voor dansfeesten.
•   Voor de langere termijn zal de gemeente het eigendom van het Regthuis moeten overnemen om de functie
    van dorpshuis te kunnen waarborgen. Hierbij moet nagedacht worden over de exploitatie en het
    onderhoud van het complete Regthuis.
•   Wanneer het Regthuis de functie van het dorpshuis in Ottoland overneemt, zal het huidige dorpshuis
    gesloten moeten worden. Twee accommodaties in Ottoland met een vergelijkbare functie zal het
    maatschappelijk en economisch draagvlak voor beide voorzieningen niet ten goede komen.

Risico’s en aandachtspunten
Er kleven enkele risico’s en aandachtspunten aan de keuze voor het Regthuis als dorpshuis van Ottoland. Het
gaat met name om:
• Het eigendom van het Regthuis. De gemeente heeft het eigendom van het Regthuis niet in handen en kan
    nu enkel afspraken maken met de huidige eigenaresse over het gebruik van een ruimte als dorpshuis. De
    vraag is of de gemeente afspraken kan maken met de eigenaresse over mogelijke verkoop aan de
    gemeente op het moment dat zij wil verhuizen en of de verkoopprijs voor de gemeente acceptabel is. De
    herontwikkeling van de locatie van het huidige dorpshuis voor woningbouw brengt naar verwachting
    €200.000,- op. Dit is onvoldoende om als volledige dekking te dienen voor de aankoop van het Regthuis.
    De gemeente zal extra moeten investeren. Als het Regthuis niet aan de gemeente wordt verkocht is de
    kans klein dat de maatschappelijke functie van het gebouw behouden blijft.
• Beheer en exploitatie van het Regthuis. Een aandachtspunt bij het verplaatsen van het dorpshuis naar het
    Regthuis is de exploitatie van het dorpshuis. Wanneer gekozen wordt voor dit scenario, moet nader
    onderzocht worden hoe de exploitatie van het Regthuis ingevuld wordt. Er kan gekozen worden voor één
    exploitant voor het volledige gebouw, die een integrale exploitatie voert van zowel de appartementen, het
    dorpshuis en mogelijke derde functies die gerealiseerd kunnen worden. Een alternatief is dat de
    dorpshuisfunctie door de exploitant wordt verhuurd aan een stichting voor- en door het dorp, die zorgen
    voor de maatschappelijke invulling van deze specifieke ruimte.
• Het huidige dorpshuis. De SDO is eigenaar van het huidige dorpshuis. Om een succes van het Regthuis
    als dorpshuis te maken, is het zal het bestaande dorpshuis gesloten moeten worden. De gemeente heeft
    geen middelen om de SDO te dwingen het dorpshuis te verkopen. De verplaatsing van het dorpshuis naar
    het Regthuis moet daarom in goed overleg met de SDO gebeuren. Een goede oplossing voor de huidige
    pachter, die hiermee werk verliest, hoort hier ook bij.




                                                                                             27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                       12




              Toekomstperspectief
Om het dorpshuis in Ottoland weer toekomstperspectief te geven, zal er door een gemeente een duidelijke
keuze gemaakt moeten worden. Op de huidige wijze het dorpshuis continueren zal op de lange termijn een
negatief effect hebben op de dorpshuisvoorziening in Ottoland. De SDO is langzaam aan het interen op haar
reserves en spaart steeds minder voor onderhoud. Op het moment dat er grootschalig in het gebouw
geïnvesteerd moet worden, zal de SDO naar de gemeente kijken voor een extra bijdrage. Tegelijkertijd zal de
maatschappelijke waarde van het dorpshuis verder verminderen op het moment dat de huidige pachter haar
commerciële exploitatie continueert, waarbij steeds meer inwoners op zoek gaan naar alternatieve
accommodaties voor hun activiteiten. De functie van het Regthuis als alternatieve accommodatie voor onder
meer het Huis van de Waard, zal op termijn ook verdwijnen bij de verkoop van het Regthuis door de huidige
eigenaresse.

              Afwegingskader
In deze haalbaarheidsstudie liggen twee scenario’s voor met betrekking tot de toekomst van het dorpshuis in
Ottoland. Om tot een keuze voor één scenario te komen kan het volgende afwegingskader worden toegepast.

Wat is een dorpshuis?
De definitie van een dorpshuis is bepalend bij de keuze voor een scenario. De eerder genoemde
randvoorwaarden voor een dorpshuis van minimaal 3 maatschappelijke activiteiten per week per ruimte,
minimaal 3 lokale verenigingen en een toegankelijke ontmoetingsfunctie kan in beide scenario’s gerealiseerd
worden. Bij een kleine gemeenschap zoals in Ottoland, kan de functie van een dorpshuis breder worden gezien
dan enkel het accommoderen van een huiskamerfunctie en een ontmoetingsplek voor verenigingen. De plek
in het dorp waar men samen komt voor belangrijke gebeurtenissen zoals bruiloften, condoleances en jubilea,
kan ook gezien worden als een maatschappelijke functie die bijdraagt aan de sociale cohesie van een dorp.

Financiële betrokkenheid gemeente
De gemeente Molenwaard heeft op dit moment geen enkele financiële betrokkenheid bij het dorpshuis in
Ottoland. In beide scenario’s zal financiële betrokkenheid van de gemeente worden gevraagd. In scenario 1
zal de betrokkenheid voornamelijk bestaan uit een bijdrage in het onderhoud van de accommodatie. In
scenario 2 wordt een forse investering vanuit de gemeente gevraagd om het Regthuis aan te kopen. Een
businesscase moet uitwijzen of de kapitaallasten van deze investering terugverdiend kunnen worden met de
exploitatie van het volledige gebouw.

Locatie
De gemeente Molenwaard is bezig met het ruimtelijk ontwikkelperspectief voor de kern Ottoland. Er is vraag
naar nieuwe woningen en de locatie van het huidige dorpshuis zou een goede plek kunnen zijn voor
woningbouw. Een tweede aandachtspunt bij de locatie is de parkeerdruk bij het huidige dorpshuis. In scenario
3 zijn er meer mogelijkheden om parkeerplaatsen te realiseren in combinatie met de naastgelegen kerk. De
laatste afweging heeft de maken met de centrale ligging van het dorpshuis in het dorp. Rondom het huidige
dorpshuis zijn weinig mogelijkheden, bij het Regthuis bestaan wel opties om een plein te creëren waar het
dorp samen kan komen.

Maatschappelijk draagvlak
Uit de gesprekken tijdens de twee inwonersavonden in Ottoland is het beeld ontstaan dat er bij de bewoners
van Ottoland (in ieder geval bij de deelnemers aan deze avonden) getalsmatig een kleine meerderheid een
voorkeur heeft voor behoud van het huidige dorpshuis boven het verplaatsen van het dorpshuis naar één van
de bestaande alternatieve locaties. In gesprek met de bewoners blijkt dat deze voorkeur voor een belangrijk
deel gebaseerd is op sentimenten, bijvoorbeeld vanwege betrokkenheid bij de bouw van het dorpshuis (als
donateur) of als (voormalig) bestuurslid. Wel is door diverse inwoners aangegeven dat de maatschappelijke
functie van het dorpshuis de afgelopen jaren helaas ondergeschikt is geraakt aan de commerciële functie
(feesten en partijen) en dat de wijze waarop de grote zaal is ingericht minder geschikt is voor kleinschalige
activiteiten (huiskamerfunctie).



                                                                                             27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                            13


In onderstaande tabel staat het afwegingskader met daarbij de consequenties voor scenario 1 en scenario 3.
Afhankelijk van de waarde die aan de verschillende afwegingen wordt gegeven kan er een keuze worden
gemaakt voor een voorkeursscenario.

 Afwegingskader                Scenario 1: behoud dorpshuis op huidige          Scenario 3: dorpshuis naar
                               locatie.                                         alternatieve locatie (Regthuis
                                                                                of Schaapskooi).
 Wat is een dorpshuis?
 - Woonkamerfunctie                Met een aantal ingrepen in interieur en      In Regthuis en Schaapskooi zijn
                                    directe verhuur aan maatschappelijk         ruimtes beschikbaar die geschikt
                               initiatief is dorpshuis geschikt te maken voor      zijn voor woonkamerfunctie.
                                               woonkamerfunctie.
 -    ‘Rouwen            en    In het dorpshuis is voldoende ruimte voor        In het Regthuis zijn geen grotere
      Trouwen’                 grotere activiteiten en wordt nu al gevonden         activiteiten mogelijk. In de
                               voor bruiloften, jubilea en condoleances.              Schaapskooi zijn deze
                                                                                       mogelijkheden er wel.
 Financiële                           De gemeente draagt bij aan de               De gemeente moet een grote
 betrokkenheid                     onderhoudskosten van het dorpshuis.               investering doen om het
                                                                                Regthuis of de Schaapskooi aan
                                                                                              te kopen.
 Locatie
 - Voor woningbouw             De locatie van het huidige dorpshuis is zeer       De locatie van het Regthuis is
                                       geschikt voor woningbouw.                  ongeschikt voor woningbouw.
 -    Parkeerdruk              De parkeerdruk bij het huidige dorpshuis is           Bij het Regthuis zijn meer
                                                  hoog.                          mogelijkheden voor parkeren in
                                                                                combinatie met de kerk. Voor de
                                                                                Schaapskooi moet dit onderzocht
                                                                                              worden.
 -    Centrale locatie              Het huidige dorpshuis biedt geen            In combinatie met de kerk kan er
                               mogelijkheden voor een centraal plein voor           voor het Regthuis een plein
                               het dorp. De ruimte rondom het dorpshuis is          gecreëerd worden. Voor de
                                               zeer beperkt.                    Schaapskooi moet dit onderzocht
                                                                                              worden.
 Maatschappelijk                Uit de inwonersavond kwam een duidelijke        Tijdens de inwonersavond was er
 draagvlak                      voorkeur voor het behoud van het huidige             minder draagvlak voor het
                               dorpshuis naar voren. Dit heeft voornamelijk       verplaatsen van het dorpshuis
                                    te maken met de betrokkenheid die              naar een alternatieve locatie.
                                bewoners hebben bij het ontstaan van het
                                               dorpshuis.




              Voorkeursvariant
Van de gemeente wordt gevraagd richting te kiezen met betrekking tot een dorpshuis in Ottoland. De volgende
argumenten pleiten voor het scenario waarin het Regthuis zich ontwikkelt tot het dorpshuis van Ottoland:
Het monumentale Regthuis heeft van oudsher een maatschappelijke functie die op deze wijze weer in ere
hersteld zou worden.
• Met het Huis van de Waard in de activiteitenruimte, gecombineerd met aantrekkelijke buitenruimte
    (moestuin/participatietuin) heeft het Regthuis al een herkenbaar maatschappelijk profiel. De
    activiteitenruimte biedt daarnaast plek voor activiteiten/evenementen tot 70 personen.
• Het Regthuis en omgeving vormen het natuurlijke hart van Ottoland. Het is mogelijk hier een dorpsplein
    te creëren met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid.
• Als de dorpshuisfunctie verplaatst naar het Regthuis ontstaat de mogelijkheid voor woningbouw op de
    locatie van het huidige dorpshuis.



                                                                                                  27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Rapport Haalbaarheidsstudie dorpshuis Ottoland - gemeente Molenwaard                                        14


De volgende aanvullende vragen kleven aan dit scenario:
• De huidige eigenaresse van het Regthuis heeft geen interesse in het (verder) ontwikkelen van een
   dorpshuis in het Regthuis. Voor het ontwikkelen van een dorpshuisfunctie en het vervolgens borgen ervan
   lijkt het noodzakelijk dat de gemeente eigenaar wordt van het Regthuis. Deze mogelijkheid ontstaat over
   enige jaren nu de huidige eigenaresse kenbaar heeft gemaakt haar woning binnen afzienbare tijd (3 tot 5
   jaar) te willen verkopen.
• Bij het verder ontwikkelen van een dorpshuisfunctie in het Regthuis is de vraag of een grote zaal
   (vergelijkbaar met de huidige zaal in het dorpshuis) kan worden gerealiseerd bij het Regthuis. Hiermee
   zou een optimale situatie ontstaan met flexibele mogelijkheden voor alle denkbare groepen en activiteiten,
   van een aantrekkelijke ontmoetingsruimte (‘huiskamer’ van Ottoland) tot een ruimte voor lokale groepen
   en verenigingen en voor lokale feesten en partijen (‘rouwen en trouwen’).
• Het Regthuis heeft niet alleen potentie als dorpshuis, maar ook als woning en bed and breakfast. Deze
   combinatie van functies vraagt om een slim organisatiemodel (wie is waarvoor verantwoordelijk, wat moet
   professioneel en wat kan met vrijwilligers) waarmee recht wordt gedaan aan de belangen van de eigenaar
   c.q. de gemeente (zoveel mogelijk maatschappelijke waarde tegen een zo laag mogelijke gemeentelijke
   bijdrage).


              Vervolgactie
Als deze vragen niet op een positieve manier beantwoord kunnen worden dan ligt het voor de hand dat de
gemeente ‘terugvalt’ op het basis scenario en met Stichting Dorpshuis tot nieuwe afspraken komt over een
toekomstbestendig dorpshuis met een duidelijk/herkenbaar maatschappelijk profiel en met een gezond
financieel perspectief.

Als het geschetste alternatieve scenario als (voorlopig) voorkeursscenario wordt aangemerkt dan is het
noodzakelijk een businesscase op te stellen voor de ontwikkeling van het Regthuis tot dorpshuis voor Ottoland.
Deze businesscase verschaft in ieder geval inzicht in:
• Een realistische indicatie van de aankoopprijs en onderhouds- en instandhoudingskosten van het
    Regthuis.
• Een onderbouwde raming van de investeringskosten om het Regthuis te ontwikkelen tot volwaardig
    dorpshuis (met grote zaal) en om de omgeving te ontwikkelen tot dorpsplein met parkeergelegenheid.
• Een raming van de opbrengsten van locatie het Dorpshuis als deze locatie wordt herontwikkeld met
    woningbouw (eventuele kostendrager voor de hiervoor genoemde investeringen).
• Een voorstel voor een passende beheervorm (hoe wordt het eigendom en het beheer en de exploitatie
    van het Regthuis geregeld) en een uitgewerkt organisatiemodel met een helder omschrijving van taken,
    verantwoordelijkheden en risico’s voor de eigenaar en de beheerder/exploitant met onderscheid tussen
    de maatschappelijke functie (dorpshuis) en de commerciële functie (bed and breakfast).
• Een exploitatiebegroting, waarin de opbrengsten en kosten worden weergegeven, met onderscheid tussen
    eigenaarslasten en lasten voor de beheerder/exploitant en met onderscheid tussen het maatschappelijk
    en het commercieel deel van de exploitatie.

Op basis van de resultaten van de businesscase kan in samenspraak met de diverse belanghebbenden een
definitieve keuze worden gemaakt voor het Regthuis als nieuw dorpshuis voor Ottoland of kan worden
teruggevallen op het basis scenario.




                                                                                              27 september 2018
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>