<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel

Onderwerp                             :    Instrumenten woningbouw

Zaaknummer                            :    1170533
Portefeuillehouder                    :    Wethouder Arco Bikker
Publicatieniveau                      :    Openbaar
Behandelend ambtenaar                 :    Lia de Kievit


Gevraagd Besluit

De gemeenteraad van Molenlanden besluit:
    1. In te zetten op een viertal aanvullende woningbouwinstrumenten om de betaalbaarheid van woningen te
       vergroten zijnde:
       - Doelgroepenverordening;
       - Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen;
       - Koopconstructies;
       - Kaveluitgifte aan lokale groepen.
    2. Het college te verzoeken om hier uitvoering aan te geven en / of nader uit te werken.


Inleiding
Een van de grote uitdagingen in de Woonvisie 2020-2024 is aandacht voor betaalbaar wonen.
Een van de acties uit de woonvisie is om te onderzoeken welke instrumenten het best ingezet kunnen
worden om betaalbare woningen op lange termijn betaalbaar te houden.

Er zijn voor een gemeente verschillende instrumenten voorhanden om de betaalbaarheid van woningen te
vergroten. Van een aantal instrumenten maken we al gebruik:
    - Woonvisie, doorstroombevordering door corporaties, vereveningsfonds (uitvoering volgt na
         vaststelling Omgevingsvisie), starterslening/verzilverlening, grondprijsbeleid.
    - Beïnvloeding via verkoop sociale huurwoningen, afspraken met ontwikkelaars en makelaars,
         gefaseerd of beperkt bekend maken van het project.
De inzet van deze instrumenten zetten we (of onze volkshuisvestingspartners) voort.

In deze notitie worden instrumenten die de gemeente ten dienste staan en die we nog niet inzetten
besproken. In dit voorstel is een afweging gemaakt van welke instrumenten in onze situatie het best
bruikbaar en meest kansrijk zijn. De raad heeft een kaderstellende rol voor de inzet van instrumenten. Vanuit
dat oogpunt wordt de keuze aan uw raad voorgelegd. Het college werkt de verschillende instrumenten
verder uit en worden waar nodig nog ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Eerdere besluiten
    •   Actiepunt 11, Woonvisie:
        “Tegelijkertijd denken we als gemeente ook na over mogelijk in te zetten instrumenten om
        betaalbare woningen ook op lange termijn betaalbaar te houden. Hierbij kan gedacht worden aan het
        onderzoeken van de haalbaarheid en wenselijkheid van instrumenten als een
        doelgroepenverordening en anti-speculatiebeding.”

    •   Motie 13 juli 2021:
        Bij de behandeling van de Kadernota in 2021 heeft de raad een motie aangenomen met als strekking
        de in de Woonvisie genoemde instrumenten versneld te onderzoeken en de bevindingen voor te
        leggen aan de gemeenteraad in het eerste kwartaal van 2022.

    •   Raadsvragen opkoopbescherming september/oktober 2021:
        In september vorig jaar heeft de raad vragen gesteld over opkoopbescherming. Daarop heeft het

1                                Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf
                                 www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>        college geantwoord dat het inzetten van opkoopbescherming meegenomen wordt bij het onderzoek
        naar het instrumentarium.

    •   Motie bouw flexibele en betaalbare woningen 10 november 2022
        De raad vraagt om bij het voorstel over instrumenten woningbouw ook het instrument van de bouw
        van flexibele en betaalbare woningen op gemeentegrond te betrekken op de aspecten financiering,
        (juridische) haalbaarheid, wenselijkheid en effectiviteit.

Beoogd effect
Een belangrijk doel van de woonvisie is zorgen voor betaalbare woningen. De voorgestelde instrumenten
moeten bijdragen aan dit doel.

Het voorrang geven aan eigen inwoners is geen doel dat in de woonvisie als zodanig opgenomen is. Vanuit de
opgave om 1.460 woningen te bouwen tot 2030 om te voorzien in de eigen behoefte worden instrumenten
die het regelen van voorrang waar mogelijk in dit voorstel meegenomen.

Argumenten
1.1.    Betaalbaarheid staat onder druk
Geconstateerd wordt dat de afgelopen jaren vooral veel ruime grondgebonden koopwoningen in onze
gemeente zijn gebouwd; doorgaans woningen in het duurdere segment. Aantrekkelijk voor kapitaalkrachtige
gezinnen, maar lastig te betalen voor starters en jonge doorstromers. Zij hebben op dit moment weinig
mogelijkheden om een betaalbare koop- of huurwoning te vinden in onze gemeente.

1.2.    Het schaarste-onderzoek dat onderzoeksbureau Companen in 2022 heeft uitvoert voor de regio vormt
een belangrijke onderbouwing voor inzet van de instrumenten
Doel van dat onderzoek is om voor de huur- en de koopsector schaarste in beeld te brengen, zoals bedoeld in
de Huisvestingswet. Het aantonen van schaarste is een voorwaarde om onderdelen van de Huisvestingswet,
zoals de opkoopbescherming, in te kunnen zetten. Het schaarste-onderzoek biedt daarmee een belangrijke
basis voor de te maken keuzes. Het schaarste-onderzoek is in bijlage 2 bijgevoegd.

1.3.We kiezen voor instrumenten die in Molenlanden effectief zijn
Er zijn verschillende typen instrumenten die ingezet kunnen worden, met meer of minder effect op de
woningmarkt van Molenlanden. Het schaarste-onderzoek van Companen geeft in de bijlage bij het onderzoek
een uitgebreid overzicht van mogelijke instrumenten en hun werking. In het schema in bijlage 1 bij dit
voorstel is op basis van dat overzicht een afweging gemaakt.

Instrumenten die kansrijk zijn en die het college voorstelt om in te zetten zijn:
    - doelgroepenverordening/bestemmings- of omgevingsplan: hiermee kunnen via een aan
        bestemmingsplannen te koppelen verordening nieuwbouwwoningen in bepaalde prijscategorieën
        behouden blijven voor in de verordening te omschrijven doelgroepen.
    - anti-speculatie-beding en zelfbewoningsplicht: hiermee kan voorkomen worden dat betaalbare
        nieuwbouw koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning verhuurt of deze
        binnen korte tijd weer met winst verkoopt.
    - koopconstructies: via concepten als Koopstart of Koopsmarter woningen beter betaalbaar en
        bereikbaar maken, met name voor starters.
Deze instrumenten zijn goed in samenhang met elkaar in te zetten en vormen samen een “pakketje”
instrumenten die elkaar aanvullen.
    - Aanvullend hierop: kaveluitgifte aan lokale groepen. Hiermee wordt een beperkte doelgroep
        bediend, maar kan wel helpen om bijzondere initiatieven van de grond te krijgen.

1.4 Een aantal instrumenten zijn directie toepasbaar
Hieronder is in beeld gebracht welke instrumenten snel, dat wil zeggen zonder dat nadere besluitvorming of
uitwerking, toepasbaar zijn en voor welke instrumenten een tussenstap genomen moet worden om ze in te
kunnen zetten. Die kan bestaan uit het opstellen van een specifieke regeling, beleid of verordening.

                                      Direct in te       Na
                                      zetten             tussenstap
Doelgroepenverordening                                   X
Anti-speculatiebeding  X
Zelfbewoningsplicht    X


2                                    Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf
                                     www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Koopconstructies                                             X
Kaveluitgifte lokale                    X
groepen


1.5 Niet ieder instrument kan ingezet worden
Een aantal instrumenten kan alleen ingezet worden als schaarste aangetoond kan worden. Het gaat daarbij
om instrumenten die hun basis in een huisvestingsverordening vinden, zoals de opkoopbescherming en het
voorrang verlenen aan lokale huishoudens.
Uit het schaarste-onderzoek wordt duidelijk dat de schaarste niet voldoende aangetoond kan worden om die
instrumenten in te zetten.
Voor opkoopbescherming geldt dat er weliswaar sprake is van schaarste op de koopwoningmarkt, maar dat
niet aangetoond kan worden door het opkopen van woningen door partijen als beleggers. Dit vindt in onze
gemeente slechts beperkt plaats.
Voor het voorrang verlenen aan lokale huishoudens geldt dat dit instrument niet effectief in te zetten is. Dit
kan voor maximaal de helft van het aanbod. Het is nu zo dat meer dan de helft van de sociale huurwoningen
al toegewezen worden aan lokale huishoudens.

1.6 Financiële consequenties brengen we zo nodig in beeld bij invoering van het instrument
Aan de meeste instrumenten zijn geen financiële consequenties verbonden. Bij instrumenten zoals
koopconstructies moet de gemeente eventueel wel middelen inzetten. Dit zal het geval zijn als er geen andere
partij is die voor de uitvoering wil zorgen, zoals een corporatie. Als dat aan de hand is, legt het college dit ter
besluitvorming aan uw raad voor.

Kanttekeningen
1.1       De invloed van de gemeente is beperkt
De lijst instrumenten met instrumenten is lang. Sommige instrumenten zetten we nu al in, van andere maken
we op dit moment (nog) geen gebruik. Dat biedt kansen. Tegelijkertijd is de reikwijdte van een aantal
instrumenten beperkt, zeker waar het gaat om de bestaande voorraad. De meeste instrumenten zijn alleen in
te zetten bij nieuwbouw. Dat maakt dat onze invloed grenzen heeft.

 1.2    Met inzet van instrumenten wordt marktwerking beïnvloed
Een aantal instrumenten, zoals de doelgroepenverordening en het anti-speculatiebeding, kan invloed hebben
op de prijsstelling van woningen. De vrije verhandelbaarheid wordt immers ingeperkt. Dat heeft uiteraard
ook invloed op de belangen van eigenaren. Voor starters is waardevermeerdering van belang, om na de
eerste woning een vervolgstap te kunnen maken.

 1.3     We zijn mede afhankelijk van partners
Een instrument als koopconstructies is vooral succesvol als er een partner is die de uitvoering voor z’n
rekening neemt, bijvoorbeeld een corporatie.

1.4 Het draagvlak bij ontwikkelende partijen is onbekend
Voor ontwikkelende partijen betekent het een extra eis die vanuit de gemeente opgelegd wordt. Bij sommige
instrumenten is dat waarschijnlijk geen groot issue, bijvoorbeeld bij een zelfbewoningsplicht of anti-
speculatiebeding. Een zwaarder instrument als een doelgroepenverordening zal tot meer overleg en
onderhandeling met een ontwikkelaar leiden. En daarmee mogelijk ook tot minder versnelling.

Communicatie
Per instrument verschilt de wijze van communiceren en de inzet van communicatiemiddelen. Voor de op
korte termijn in te zetten privaatrechtelijke instrumenten zoals zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
is de communicatie vooral intern gericht. De instrumenten moeten een plek krijgen in de overeenkomsten
die de gemeente sluit.
Bij de instrumenten die niet direct ingezet kunnen worden, zoals de doelgroepenverordening en de
koopconstructies, is communicatie onderdeel van het verdere proces.

Vervolgstappen
Het college werkt de in te zetten instrumenten nader uit. De direct in te zetten instrumenten worden
onderdeel van het lopend werk.
Voor de doelgroepenverordening volgt een voorstel in het tweede half jaar van 2023. Over koopconstructies
gaat het college in gesprek met de corporaties.



3                                       Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf
                                        www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Bijlagen:
Bijlage 1: Schema Afweging in te zetten instrumenten in Molenlanden
Bijlage 2: Regionaal schaarste-onderzoek gemeente Molenlanden, Companen.




4                                 Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf
                                  www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit
Onderwerp                                  :   Instrumenten woningbouw
Zaaknummer                                 :   1170533
Portefeuillehouder                         :   Wethouder Arco Bikker


De raad van de gemeente Molenlanden:

Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel;

Besluit:

      1.   In te zetten op een viertal aanvullende woningbouwinstrumenten om de betaalbaarheid van
           woningen te vergroten zijnde:
           - Doelgroepenverordening;
           - Anti-speculatie-beding en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen;
           - Koopconstructies;
           - Kaveluitgifte aan lokale groepen.
      2.   het college te verzoeken om hier uitvoering aan te geven en / of nader uit te werken.


Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden,
gehouden op 18 april 2023.



de griffier,                                   de voorzitter,




Marjolein Teunissen                            Theo Segers




5                                    Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf
                                     www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>