Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het wijzigen van de voorschriften omtrent het vervreemden van geliberaliseerde en te liberaliseren woongelegenheden door toegelaten instellingen, met nota van toelichting.

Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het wijzigen van de voorschriften omtrent het vervreemden van geliberaliseerde en te liberaliseren woongelegenheden door toegelaten instellingen, met nota van toelichting.Bij Kabinetsmissive van 2 december 2016, no.2016002114, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het wijzigen van de voorschriften omtrent het vervreemden van geliberaliseerde en te liberaliseren woongelegenheden door toegelaten instellingen, met nota van toelichting.Het ontwerpbesluit wijzigt de voorwaarden waaronder woningcorporaties onroerende zaken mogen vervreemden (de zogeheten "verkoopregels"). Zo kunnen de corporaties gereguleerde huurwoningen niet meer met korting vervreemden. Er wordt echter een uitzondering gemaakt voor verkoop van monumentale woningen aan organisaties voor monumentenbehoud, omdat de hogere prijs voor hen een beletsel kan vormen voor aankoop.De Afdeling advisering van de Raad van State adviseert het besluit vast te stellen, maar acht op onderdelen een dragende motivering of aanpassing van het ontwerpbesluit aangewezen. Zo wordt uit de toelichting niet duidelijk of het probleem bij de verkoop van monumenten tegen de marktwaarde vooral samenhangt met hun status als monument. Indien dat het geval is, is het de vraag of het niet op de weg ligt van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap om het probleem op te lossen, in samenhang met de bestaande subsidieregeling voor monumentenzorg. Verder dient de toelichting duidelijkheid te verschaffen over de privaatrechtelijke vormgeving van het beding dat een monument ten minste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur, zodat het effectief kan worden gehandhaafd. Tot slot kunnen ten behoeve van de leesbaarheid van de regeling in ieder geval de verkoopregels worden vereenvoudigd.1.Verkoop van monumentenAls woningcorporaties woningen willen vervreemden aan derden, (zie noot 1) geldt als hoofdregel dat de verkoopprijs niet lager mag liggen dan de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde. Voor verhuurde gereguleerde (zie noot 2) woningen is er een uitzondering; die mogen worden verkocht tegen 75% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde, mits de woning tenminste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur en mits eventuele winst bij doorverkoop binnen dertig jaar wordt afgedragen aan de woningcorporatie.In het ontwerpbesluit wordt de regeling voor verhuurde gereguleerde woningen vereenvoudigd, omdat beleggers vinden dat de regeling in de weg staat aan het voeren van strategisch beleid en omdat de regeling teveel administratieve verplichtingen inhoudt. (zie noot 3) De verplichting om de winst bij doorverkoop af te dragen wordt geschrapt. Bij verkoop wordt voortaan uitgegaan van 100% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde; wel blijft gelden dat de woning nog zeven jaar verhuurd moet blijven. De bestemmingsmogelijkheden na deze zeven jaar komen tot uitdrukking in de marktwaarde.Op deze regeling (zie noot 4) wordt in het ontwerpbesluit een uitzondering gemaakt: woningcorporaties krijgen het recht gebouwen met de status van monument te verkopen aan professionele organisaties voor monumentenbehoud en daarbij niet uit te gaan van de marktwaarde, maar van de (lagere) waarde bij structureel behoud van de bestaande bestemming (dat is: verhuur). Wel moet bij de verkoop worden bedongen dat het gebouw zeven jaar lang bestemd blijft voor verhuur. (zie noot 5) Volgens de toelichting kan de hogere marktwaarde van monumenten een beletsel vormen voor de aankoop. Voor woningcorporaties kan de verkoop wenselijk zijn, bijvoorbeeld omdat de kosten die verbonden zijn aan de monumentale status relatief hoog zijn, aldus de toelichting. (zie noot 6)De Afdeling merkt op dat monumentenzorg behoort tot het terrein van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). De Minister van OCW geeft financiële ondersteuning (in de vorm van leningen of subsidies) aan professionele organisaties voor monumentenbehoud (de term "professionele organisaties voor monumentenbehoud" in het ontwerpbesluit is ontleend aan de betreffende subsidieregeling van OCW). (zie noot 7) Het ontwerpbesluit biedt vanuit een ander beleidsterrein een tweede vorm van financiële ondersteuning. Daardoor bestaat het risico dat de samenhang in het beleid wordt verminderd en dat organisaties voor monumentenbehoud in feite twee keer financiële steun ontvangen voor dezelfde activiteiten (het verwerven en instandhouden van monumenten). Als dat in het concrete geval onwenselijk uitwerkt, kan de Minister voor Wonen en Rijksdienst daar niets tegen doen: als de vervreemding voldoet aan de criteria, kan hij goedkeuring van de vervreemding niet weigeren.Indien de moeilijke verkoopbaarheid van deze gebouwen aan organisaties voor monumentenbehoud samenhangt met hun status als monument, roept dat de vraag op of de subsidieregeling van OCW voor monumenten op dit punt tekortschiet en, zo ja, of het dan niet in de rede ligt die regeling te versterken. In dat geval kan de voor monumentenzorg verantwoordelijke minister deze verantwoordelijkheid ook ten volle (blijven) dragen.De Afdeling adviseert in de toelichting nader te motiveren waarom in het ontwerpbesluit een speciale voorziening voor monumenten is opgenomen naast de subsidieregelingen van de Minister van OCW.2.Handhaving van een beding bij doorverkoopWoningcorporaties die woningen willen verkopen moeten in bepaalde gevallen een zienswijze van de gemeente en de goedkeuring van de minister vragen. Het ontwerpbesluit regelt dat in enkele gevallen niet de zienswijze van de gemeente hoeft te worden gevraagd. Een van de nieuwe voorwaarden om daarvan te mogen afzien is dat de woning wordt verkocht onder het beding dat zij ten minste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur met een huurprijs van ten hoogste € 850. (zie noot 8) Die maximale huurprijs betekent dat de woning wel mag worden geliberaliseerd, maar bestemd blijft voor huurders met een middeninkomen. (zie noot 9)Het ontwerpbesluit regelt niet dat de koper aan bepaalde eisen moet voldoen en laat de koper vrij de woning door te verkopen. Dit roept de vraag op of het beding ook zal gelden voor eventuele rechtsopvolgers van de (eerste) koper. Daarbij is van belang dat in het ontwerpbesluit hieromtrent niets is geregeld.De Afdeling adviseert in de toelichting duidelijk te maken op welke wijze het beding privaatrechtelijk moet worden vormgegeven om effectief te kunnen worden gehandhaafd.3.Leesbaarheid van de regelingBij de totstandkoming van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 heeft de Afdeling gewezen op de complexiteit en moeilijke toegankelijkheid van het besluit. In het nader rapport is toegezegd dat de complexiteit van het besluit (evenals het grote aantal delegatiegrondslagen) zal worden heroverwogen bij de eerstvolgende substantiële wijziging van het besluit. (zie noot 10) In het ontwerpbesluit worden de verkoopregels ingrijpend gewijzigd, maar de complexiteit wordt niet verminderd; op een enkel punt neemt die zelfs toe. (zie noot 11)De Afdeling adviseert bij deze gelegenheid in ieder geval de verkoopregels te vereenvoudigen.4. De Afdeling verwijst naar de bij dit advies behorende redactionele bijlage.De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.De waarnemend vice-president van de Raad van State