Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet (verplichte huurverlaging toegelaten instellingen).

Bij Kabinetsmissive van 31 augustus 2020, no.2020001672, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens de Staatssecretaris van Financiën, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet (verplichte huurverlaging toegelaten instellingen), met memorie van toelichting.Het wetsvoorstel strekt ertoe dat huurders met een laag inkomen en hoge huur eenmalig een verzoek tot huurverlaging kunnen indienen bij de woningcorporatie. Achtergrond van het voorstel is dat er, ondanks het zogenoemde ‘passend toewijzen’, huurders zijn waarbij de huur te hoog is in verhouding met hun inkomen. Daarnaast bevat het voorstel een verlaging van de verhuurdersheffing.De Afdeling advisering van de Raad van State begrijpt de zorgen van de regering voor de problemen van huurders met een laag inkomen en een in verhouding daarmee te hoge huur. Het voorstel schiet echter dusdanig tekort dat daarover niet positief kan worden geadviseerd.Het voorstel leidt ten eerste tot arbitraire effecten. Deze regeling leidt tot langdurige ongelijke behandeling tussen huurders die hier wel en niet gebruik van kunnen maken. Woningcorporaties en particuliere verhuurders krijgen een korting op de verhuurderheffing, maar alleen woningcorporaties zijn in het voorstel verplicht tot huurverlaging. Ten tweede kan de regeling bij gebreke van betrouwbare gegevens niet goed worden uitgevoerd. Dit werkt onevenwichtige uitkomsten in de hand.Ten derde wijst de Afdeling op de nodige financiële risico’s voor de woningcorporaties, in het bijzonder voor de verschillende wijze waarop deze kunnen neerslaan tussen corporaties, mede in het licht van de vraag of zij voldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Tot slot merkt de Afdeling op dat het aanbeveling verdient om te onderzoeken hoe de middelen die voor dit beleidsdoel beschikbaar worden gesteld, op een effectiever wijze kunnen worden ingezet voor het bereiken van de beleidsdoelen.1. Nut en noodzaakHet Sociaal Huurakkoord is er op gericht voor verschillende groepen zittende huurders met een structureel laag inkomen en met een voor dat inkomen hoge huur te voorzien in huurverlaging of -bevriezing. (zie noot 1) Anders dan in het Sociaal Huurakkoord is in het voorstel gekozen voor een eenmalig recht op een huurverlaging in plaats van een huurbevriezing. De reden om woningcorporaties te verplichten hieraan mee te werken, is om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord sneller te bereiken. De gevolgen van de corona-crisis en de onzekerheid waarmee dit is omgeven versterken deze wens. (zie noot 2) Het wetsvoorstel gaat daarnaast op twee punten verder dan het Sociaal Huurakkoord: er wordt een hogere inkomensgrens gehanteerd, en de huur wordt sterker verlaagd (kort gezegd de aftoppingsgrens in plaats van de huurtoeslaggrens). (zie noot 3) Uit de toelichting blijkt echter niet dat er indicaties zouden zijn dat de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord niet of in onvoldoende mate tot de beoogde resultaten zouden leiden.De Afdeling acht onvoldoende gemotiveerd waarom de voorgestelde maatregel voor een grotere groep huurders moet gaat gelden door het hanteren van de hogere inkomensgrens en de verlaging tot een aanzienlijk lager bedrag plaatsvindt door het hanteren van de aftoppingsgrens. De toelichting vermeldt in dit verband niet meer dan dat dit gebeurt met het oog op de betaalbaarheid. (zie noot 4) Enige motivering waarom deze aanpassingen nodig zijn om de betaalbaarheid te garanderen ontbreekt.In de toelichting wordt mede gerefereerd aan de gevolgen van de corona-crisis. (zie noot 5) De Afdeling begrijpt dat veel mensen thans met aanzienlijke inkomensachteruitgang worden geconfronteerd, ook al zijn er verschillende ad hoc maatregelen getroffen, zoals de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers (TOZO) en dergelijke. In veel van die gevallen moet er echter van uit worden gegaan dat de gevolgen van de corona-crisis voor het inkomen van tijdelijke aard zullen zijn. De Afdeling wijst daarbij op het wetsvoorstel Wet tijdelijke huurkorting. (zie noot 6) In dat wetsvoorstel is, mede in verband met de corona-crisis, voorzien in de mogelijkheid van tijdelijke huurkortingen. Niet duidelijk is waarom met betrekking tot de corona-problematiek niet met die regeling voor tijdelijke huurverlaging zou kunnen worden volstaan.De Afdeling acht het voorstel problematisch, nu de gevolgen van de voorgestelde regeling niet tijdelijk zijn: voor de huurders die ervoor in aanmerking komen is de huurverlaging permanent zolang zij in de woning blijven wonen, ongeacht of zij na afloop van de crisis weer een hoger inkomen genieten. De Afdeling ziet niet in waarom een groep huurders die tijdelijk met een inkomensachteruitgang wordt geconfronteerd, in aanmerking zou moeten komen voor een permanente huurverlaging in weerwil van de bestaande systematiek dienaangaande. Dit leidt tot een arbitraire, ongelijke behandeling ten opzichte van huurders met een vergelijkbaar inkomen die niet voor de huurverlaging in aanmerking komen, omdat zij niet worden geconfronteerd met een tijdelijke inkomensachteruitgang of pas later (als de regeling alweer gestopt is).Deze permanente gevolgen leiden ook tot averechtse effecten. Ten aanzien van huurders die voor deze huurvermindering in aanmerking komen en nadien (weer) een hoger inkomen genieten, betekent dit dat zij langdurig een voor hun inkomen te lage huur betalen. De problematiek van scheefwonen wordt daardoor verergerd. Ook kan het voorstel, doordat de drempel om te verhuizen hoger wordt, een negatieve invloed hebben op de arbeidsmobiliteit. 2. Vaststelling hoogte inkomenHuurders met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan het op grond van artikel 14, eerste en tweede lid, van de Wet op de huurtoeslag toepasselijke bedrag, kunnen op grond van het voorstel een verzoek tot huurverlaging indienen bij de verhuurder. Bij het verzoek dient de huurder bewijsstukken te voegen waaruit zijn huishoudinkomen over de zes kalendermaanden voorafgaand aan het verzoek blijkt, alsmede een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden. Op grond van deze bewijsstukken moet de woningcorporatie een voorstel doen tot huurverlaging.a. GegevensUit de toelichting blijkt dat de Belastingdienst niet in staat is om op korte termijn op verzoek van de woningcorporatie een verklaring te geven over het huishoudinkomen van huurders ten behoeve van deze huurverlaging; dat zou een nieuwe taak zijn voor de Belastingdienst waarvoor eerst een geautomatiseerd systeem opgezet zou moeten worden. (zie noot 7)De Afdeling begrijpt dat de Belastingdienst niet in staat is om de voor deze regeling relevante gegevens beschikbaar te stellen. Niet alleen zou zulks ingewikkelde automatisering vergen, maar ook moet worden bedacht dat de Belastingdienst betreffende een periode van een half jaar maar beperkt beschikking heeft over actuele en relevante gegevens. Waar het gaat om loongegevens zou een en ander realiseerbaar kunnen zijn, maar waar het gaat om inkomsten uit flexibele arbeid, onderneming of vermogen zijn dergelijke gegevens op halfjaarbasis niet voorhanden. Pas na afloop van een kalenderjaar en nadat het proces van aangifte en aanslag is afgerond beschikt de Belastingdienst over betrouwbare gegevens over het inkomen.Het gevolg hiervan is dat de verhuurder in veel gevallen niet of nauwelijks mogelijkheden heeft om te verifiëren of de door de huurder aangeleverde gegevens juist zijn en of terecht een verzoek wordt gedaan tot huurverlaging. (zie noot 8) Dit werkt onevenwichtige uitkomsten in de hand.b. HuurcommissieIndien huurder en verhuurder niet gezamenlijk tot een oplossing komen, kan de kwestie worden voorgelegd aan de Huurcommissie, maar die zal vervolgens met hetzelfde probleem te kampen hebben. Zonder betrouwbare en actuele gegevens omtrent het inkomen kan de Huurcommissie moeilijk een uitspraak doen die op objectieve gegevens is gebaseerd.Daar komt bij dat de Huurcommissie veel kennis en ervaring heeft op het gebied van de hoogte van de huren (en het puntenstelsel) maar minder op het gebied van de vaststelling van het inkomen. De Huurcommissie zal die dan ook op zeer korte termijn moeten ontwikkelen. Nu het volgens de toelichting naar verwachting om bijna 5000 zaken zal gaan, is dit een majeure operatie.De Afdeling acht een probleemloze implementatie door de Huurcommissie dan ook bepaald niet vanzelfsprekend en heeft in het licht hiervan een uitvoeringstoets van de Huurcommissie node gemist.c. CorrectieBij inkomensafhankelijke regelingen is bovendien meestal voorzien in correctiemechanismen indien achteraf blijkt dat het inkomen hoger of lager is dan eerder werd aangenomen. Op die manier kunnen onzekerheden later worden geredresseerd. In de voorgetelde regeling ontbreekt een dergelijk mechanisme. Daardoor blijft een huurverlaging van kracht ook als dat die verlaging ten onrechte heeft plaatsgevonden omdat van onjuiste inkomensgegevens is uitgegaan.3. Financiële gevolgenHet voorstel leidt voor woningcorporaties tot een derving aan huurinkomsten van ongeveer € 160 miljoen. Ter compensatie wordt de verhuurderheffing verlaagd. Dat levert voor de woningcorporaties gezamenlijk een lastenverlaging van € 131 miljoen op. Dit betekent dat per saldo € 31 miljoen van de huurverlaging door de woningcorporaties zelf opgevangen moet worden.Daar komt bij dat, zoals ook in de toelichting wordt onderkend, de effecten voor individuele woningcorporaties veel groter kunnen zijn, nu zowel de effecten van de huurverlaging als die van de compensatie via de verhuurderheffing zeer ongelijk zijn verdeeld. (zie noot 9)Uit het onderzoek Opgaven en middelen woningcorporaties waarin de verhouding tussen de opgaven en de financiële mogelijkheden voor corporaties is bezien, blijkt dat corporaties over onvoldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken. (zie noot 10) Bij handhaving van het huidige beleid en bij het volledig uitvoeren van de berekende maatschappelijke opgave, ontstaan vanaf 2024 op regionaal niveau financiële knelpunten en is er vanaf 2028 sprake van een sectorbreed tekort, zo is berekend. Tegen die achtergrond is het de Afdeling niet duidelijk waarom de gevolgen van het voorstel voor woningcorporaties aanvaardbaar worden geacht.Ten slotte wijst de Afdeling erop, dat de huurverlagingsregeling niet geldt voor particuliere verhuurders van woningen in het gereguleerde segment, maar dat een deel van deze verhuurders wel profiteert van de vermindering van de verhuurderheffing. (zie noot 11) De Afdeling ziet niet in waarom deze verhuurders voor dat voordeel in aanmerking zouden moeten komen.Tot slot merkt de Afdeling op, dat in het licht van hetgeen in dit advies is opgemerkt, het aanbeveling verdient om te onderzoeken hoe de middelen die voor dit beleidsdoel beschikbaar worden gesteld, op een effectiever wijze kunnen worden ingezet.4. ConclusieGelet op het voorgaande concludeert de Afdeling dat nut en noodzaak van de regeling niet zijn aangetoond, terwijl deze wel leidt tot langdurige ongelijke behandeling tussen huurders die hier wel en niet gebruik van kunnen maken. Daarnaast brengt de regeling aanzienlijke uitvoeringproblemen mee, zowel voor verhuurders als voor de Huurcommissie vanwege een gebrek aan betrouwbare gegevens. Ten slotte acht de Afdeling de financiële gevolgen voor woningcorporaties niet evenwichtig.5. De Afdeling verwijst naar de bij dit advies behorende redactionele bijlage.De Afdeling advisering van de Raad van State heeft ernstige bezwaren tegen het voorstel en adviseert het niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen.De vice-president van de Raad van StateRedactionele bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W04.20.0292/I- Nader bezien hoe de regeling voor tijdelijke huurverlaging in het wetsvoorstel Wet tijdelijke huurkorting (zie noot 12) zich verhoudt tot de thans voorgestelde regeling, bijvoorbeeld ten aanzien van de vraag of huurverlaging op grond van de voorgestelde regeling kan worden gevraagd indien de huur al tijdelijk is verlaagd.Nader rapport (reactie op het advies) van 15 september 2020